Наш читатель из Москвы – представитель ЖСК «БЕРЕГ» – с августа прошлого года судится со Сбербанком, пытаясь оплатить работы по капремонту многоквартирного дома.
В 2020 году собственники решили открыть в этом банке спецсчет, в 2021 году – отремонтировать фасад дома и внутридомовые инженерные системы. Однако уже 2022 год, а деньги подрядчику банк так и не перечислил.
Причины отказа банка
Сбербанк прицепился к протоколу общего собрания. Решение о проведении капремонта принято двумя третями голосов, а решение об утверждении предельной стоимости работ – всего лишь простым большинством. Банк решил, что кворума не было, решение собрания ничтожно.
Кооперативу пришлось обращаться в суд (дело № А40 – 162965/2021).
Позиция судов по этому делу
Суды признали действия банка по отказу в перечислении денег неправомерными, обязали Сбербанк исполнить платежное поручение кооператива.
Обоснование:
- толкование банком жилищного законодательства, предполагающее необходимость утверждения предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту 2/3 от общего числа голосов собственников, является ошибочным;
- перечень вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (не менее 2/3 голосов) установлен законом и расширительному толкованию не подлежит. Вопрос утверждения сметы в этот перечень не входит;
- решение принято большинством голосов, что не противоречит закону.
- нормы ст. 189 ЖК РФ не содержат отсылок к ст. 44 – 46 ЖК РФ, а также норм, в которых говорилось бы о том, что по данному вопросу решение должно быть принято 2/3 голосов.
- только по двум вопросам – о самом проведении капитального ремонта, а также об использовании для этого фонда капитального ремонта, закон требует принятие решения не менее чем 2/3 голосов собственников. При этом по соответствующим вопросам (утверждение перечня услуг и работ по капитальному ремонту и сроков такого ремонта, утверждения источника финансирования) приняты решения при наличии необходимых 2/3 голосов.
УО, ТСЖ и ЖСК из Москвы могут использовать эту практику на случай споров с банками.
Однако надо понимать, что суд может занять позицию кредитной организации.
Например, в Перми Сбербанк выиграл спор с ТСЖ (дело № А50 – 32541/2020).
Товарищество оформило решение о капремонте протоколом собрания членов вместо собрания собственников, и суд пересчитывал голоса.
Он пришел к противоположному выводу: вопрос о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту относится к решениям, принимаемым не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Фактически за это решение было собрано лишь 64% голосов. Из-за этого суды решили, что отказ банка в перечислении денег правомерен.