Действующее законодательство обязывает собственников МКД обеспечить другим участникам долевой собственности доступ к общедомовому имуществу и не препятствовать в пользовании этим имуществом, в том числе при проведении работ по капремонту (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 2 декабря 2021 г. № 88 – 19984/2021).
Обстоятельства дела
В г. Абакане Республики Хакасия предприимчивые собственники (далее — ответчики) заложили «вход в лифт» кирпичами и вместе с частью лестничной площадки включили его в площадь квартиры. Как следствие, лифтом на этаже никто не пользовался.
С новой площадью и конфигурацией жилое помещение было поставлено на кадастровый учет. И все бы ничего, если бы МКД не включили в региональную программу капремонта общедомового имущества — в доме запланировали замену лифтов.
Собственники МКД провели общее собрание, на котором согласовали виды, стоимость и сроки проведения работ по капремонту. Лицам, ответственным за выполнение этих работ, они дали согласие на доступ к общедомовому имуществу. В том числе и к тому, которое находится в жилых и нежилых помещениях собственников.
При осмотре общедомового имущества специалисты регионального оператора капремонта обнаружили, что один из лифтовых проемов заблокирован железной дверью ответчиков. Это создало препятствие для замены лифтового оборудования. О сложившейся ситуации региональный оператор капремонта сообщил в управляющую организацию (УО).
УО вручила ответчикам письмо с просьбой обеспечить доступ к заблокированному лифтовому проему, но ответ так и не получила. Согласно актам технического осмотра, в дальнейшем ответчики отказались предоставить такой доступ. Тогда УО обратилась в суд.
Рассмотрение дела судами
В исковом заявлении УО просила обязать ответчиков:
- предоставить доступ к общедомовому имуществу для проведения работ по замене лифтового оборудования;
- возместить расходы на уплату госпошлины — 6 000 рублей.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. При этом учел следующее:
- лифт на этаже ответчиков не используется, так как включен в площадь квартиры;
- УО не доказала, что ремонтные работы невозможно выполнить без допуска в квартиру ответчиков.
Управляющая организация не согласилась с решением суда и подала апелляционную жалобу. В ней ссылалась на то, что отказ ответчиков в предоставлении доступа к лифтовой шахте со стороны квартиры нарушает права других собственников МКД на получение услуг, связанных с капитальным ремонтом лифтового оборудования.
Также УО указала, что в материалы дела представлена проектная и сметная документация по капремонту в спорном МКД. Согласно ей, замена ограждающих наружных дверей лифтовой шахты, панели вызова лифта и обрамления лифтового портала на этаже является неотъемлемой частью ремонтных работ. Она возможна только при предоставлении доступа к общедомовому имуществу через квартиру ответчиков.
Апелляционный суд согласился с изложенными в жалобе доводами, отменил вынесенное ранее решение и удовлетворил исковые требования УО.
- Обеспечение беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу для осуществления его ремонта и обслуживания — обязанность собственника квартиры.
- Наличие двери в квартиру ответчиков и кирпичной кладки в месте лифтового проема препятствует проведению работ по капремонту. Это подтверждают технические характеристики квартиры, отраженные в техпаспорте и выписке из ЕГРН.
- Вопреки решению общего собрания собственников, ответчики не обеспечили доступ к общедомовому имуществу в своей квартире.
Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу одного из ответчиков — без удовлетворения.
| Доводы кассационной жалобы | Позиция суда |
| Часть коридора в квартире ошибочно отнесена к лестничной площадке и общедомовому имуществу. | Материалами дела установлено, что в общую площадь квартиры включена часть лестничной площадки, прилегающей к лифтовому порталу. В техпаспорте по состоянию на 1996 г. отражена меньшая площадь жилья. Изначально она не включала в себя спорное помещение. |
| У управляющей организации отсутствует право на предъявление иска. | Иск заявлен в интересах собственников МКД по вопросу доступа к общедомовому имуществу. На основании договора управления УО осуществляет деятельность, связанную с надлежащим содержанием общедомового имущества МКД. |